Popularni Postovi

Izbor Urednika - 2019

Registracija transakcija s zemljištem. Pravne suptilnosti

S obzirom na pravne norme koje reguliraju najvidljivije aspekte registracije transakcija nekretnina, postoji veliki broj pitanja koja se odnose ne samo na suptilnosti pravnih normi, već i na dostupnost primljenih informacija

Registracija bilo koje transakcije s zemljištem uključuje, prije svega, pravilnu registraciju zemljišta kao imovine, zatim - usklađenost obrasca transakcije utvrđenog zakonom, kao i poštivanje zakona o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njime. Dakle, idemo. Prema imperativnoj normi (članak 2. članka 214. Građanskog zakonika Ruske Federacije), zemljište, kao i drugi prirodni resursi, ako nije u vlasništvu građana i pravnih osoba (privatna imovina), općine, je državna imovina. Kako bi postala predmetom transakcije, zemljište mora biti predstavljeno kao predmet građanskog prava i uokvireno kao objekt s nekretninama, što je moguće samo kroz formiranje zemljišne čestice (čl. 129., 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Koncept imovine je dan u Zakonu "O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcijama s njom"(Br. 122-FZ od 21. srpnja 1997.), te je jedinstveno prepoznatljiv predmet koji ima specifično definirane tehničke karakteristike, preciznu naznaku lokacije, uključujući definiciju teritorijalnih granica, potpuni opis nositelja prava i primitak zemljišnih prava na način propisan zemljišnim zakonodavstvom (Članak 261., Građanski zakonik Ruske Federacije).
Nositelj prava na zemljištu je njegov korisnik (ne nužno novi vlasnik) kao posljedica prijenosa na njega i imovinskih prava (kao posljedica otkupa, privatizacije, transakcija kupnje i prodaje), te stjecanja prava vlasništva i korištenja (trajno ili trajno pravo korištenja - najam, pravo doživotno naslijeđeno posjedovanje). Unatoč činjenici da vlasnički odnosi na vlasništvo, korištenje i raspolaganje zemljišnim parcelama su uređeni građanskim pravom (odredba 3, članak 3 Zakona o zemljištu Ruske Federacije), potrebno je voditi se zahtjevima Zakona o zemljištu Ruske Federacije u vezi registracije zemljišta.
Treba imati na umu da su mnoge odredbe Zakona o zemljištu Ruske Federacije upućuju na urbanističko planiranje, upravljanje zemljištem i projektnu dokumentaciju, kao što su pravila za osiguravanje zemljišta (stavak 3. članka 33. Zakona o zemljištu Ruske Federacije); o uvjetima za stjecanje prava privatnog vlasništva nad zemljištem u državnom vlasništvu (članak 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Formiranje zemljišnih parcela kao pojedinačno odvojenih objekata provodi se u postupku izrade katastarskih radova, vodeći računa o sljedećim okolnostima:
  • Granice i ograničenja veličine parcela određuju se u skladu sa standardima dodjele zemljišta za pojedine vrste aktivnosti ili u skladu s pravilima korištenja i razvoja zemljišta, upravljanjem zemljištem, urbanističkim planiranjem i projektnom dokumentacijom (usklađenost s urbanističkim pravilima je ključna za urbane parcele).
  • Odluku o odobrenju nacrta granica donosi izvršno tijelo državne vlasti ili jedinica lokalne samouprave, propisana čl.29. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, u roku od dva tjedna od dana podnošenja samog projekta, granice zemljišta;
  • Nacrt granice je razvijen uzimajući u obzir postupak korištenja zemljišta naselja u skladu sa zoniranjem njihovih teritorija i određen je pravilima korištenja i razvoja zemljišta odobrenim zakonskim aktima lokalne samouprave.

Treba napomenuti da u skladu s točkama 7. i 8. čl. 36. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, granice i veličine zemljišta određuju se uzimajući u obzir stvarno korištenu površinu zemljišta u skladu sa zahtjevima zemljišta i urbanističkog zakonodavstva. Granice se postavljaju uzimajući u obzir crvene linije, granice susjednog zemljišta, prirodne granice zemlje. Područje i kontura zemljišta određeno je mogućnošću formiranja površina koje zauzimaju nekretnine i koje su potrebne za njihovo korištenje. Urbanistički zahtjevi za korištenje zemljišta u urbanim i ruralnim naseljima utvrđeni su Zakonikom o urbanizmu.
Za formiranje zemljišne parcele na temelju nacrta granica utvrđuju se granice zemljišne parcele u prizemlju, te se izrađuje katastarski plan za ovu lokaciju. Pokušajmo sažeti srednje rezultate - izvršenje tehničke dokumentacije za zemljište kao nekretninu može se smatrati dovršenim ako su dostupni sljedeći dokumenti:
  • nalog nadležnog tijela o odobrenju granica projekta zemljišta,
  • definiranje funkcionalne namjene i definiranje dopuštene uporabe;
  • katastarski plan zemljišta.

Sada ćemo raspravljati o pitanjima koja izravno ovise o nama s vama - stranama u transakciji.
Građanski zakonik Ruske Federacije za transakcije s nekretninama uspostavljen obvezni pisani oblik. Ovjera transakcije sa zemljišnim parcelama potrebna je u određenim slučajevima izričito predviđenim zakonom (kao što je oporuka) ili na zahtjev stranaka u transakciji. Odstupanje od obrasca predviđenog zakonom podrazumijeva nevaljanost transakcije od trenutka kada je izvršena - beznačajnost (članak 162. stavak 1. članka 166., članak 168., članak 550., članak 609. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Sljedeća je treća razina, čije zahtjeve možemo samo uzeti u obzir, ali utjecati na njih - ni na koji način. Zahtjev za državnu registraciju transakcija sa zemljištem kao vlasništvom propisan je u točkama 1. i 2. čl. 131, čl. 551. st. 2. čl. 609 Građanskog zakonika i uređuje isti zakon br. 122-FZ. Nedostatak odgovarajuće registracije nekretnina može ozbiljno utjecati na vrlo mogućnost bave zemljišta, kao što je prodaja zemljišta. To je prvenstveno zbog činjenice da registracijsko tijelo (Glavna uprava Savezne registracijske službe) provjerava cjelokupnu povijest stjecanja prava osobe (vlasništvo, vlasništvo i korištenje, itd.) Za zemljišnu parcelu. Kršenje bilo kojeg od postupaka za upis takvih prava temelj je, u najmanju ruku, obustave državne registracije, a najviše, odbiti državnu registraciju prijenosa vlasništva, ili registrirati transakciju s objektom nekretnina.
Od 2005. godine, u vezi s usvajanjem izmjena i dopuna Zakona o Ruskoj Federaciji "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", registracijsko tijelo (i potvrde o pravima koje im se izdaju) postaje jamac priznavanja prava fizičkih i pravnih osoba na nekretnine) Kako bi osporili činjenicu državne registracije prava, transakcije su moguće samo sudskim nalogom. Stoga registracijsko tijelo zadržava pravo zatražiti dodatne dokumente (uključujući tehničku dokumentaciju) i zatražiti dodatne dokaze u vezi s zakonitošću upisa prava na nekretninu, što uključuje i zemljište.U razdoblju od 2004. do 2005. godine pravosudne vlasti formirale su određenu praksu rješavanja sporova vezanih uz zemljišna prava, uključujući i razloge za odbijanje registracije takvih prava.
Sudska praksa pokazala je vrlo zanimljive trenutke. Primjerice, vrsta transakcije s zemljištem (prodaja ili zakup), sudionici transakcije (građani ili pravne osobe), vrsta imovine predmeta transakcije (javni, privatni) može podrazumijevati dodatne zahtjeve za registraciju i generiranje sporova koji ometaju dovršenje transakcije. Istovremeno, pravosudne vlasti su postupale isključivo iz normi koje su utvrđene postojećim zakonodavstvom i utemeljile svoje nalaze na sljedeći način. Primjerice, transakcija kupoprodaje zemljišne parcele vrši se istodobno s prijenosom prava na izgrađene objekte. Prema točki 4. članka 35. Zakona o zemljištu Ruske federacije, otuđenje (prodaja) zemljišta od strane osobe koja također posjeduje građevine, objekte, objekte koji se nalaze na zemljištu, obavlja se zajedno sa zemljištem.
Ne dopušta se otuđenje zemljišne čestice bez građevina (građevina, građevina) na njoj, ako pripadaju jednoj osobi. Ova okolnost zahtijeva od vlasnika-prodavatelja da izda relevantne tehničke dokumente o svim objektima koji mu pripadaju. Zemljište i nekretnine koje se nalaze na njemu mogu djelovati kao zasebni objekti prodaje samo u slučajevima kada pripadaju različitim vlasnicima. Prema odredbi 1. članka 35. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, klauzula 3. članka 552. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prilikom prodaje nekretnine (prijenos vlasništva) koja se nalazi na zemljištu koje nije u vlasništvu prodavatelja, kupac stječe pravo korištenja dijela zemljišta koje zauzima nepokretne i potrebne za korištenje. Na temelju navedenih normi, kupac zgrade (građevina, građevina) ima pravo zahtijevati registraciju odgovarajućih prava na zemljišnu parcelu zauzetu nekretninama i potrebne za njezinu uporabu pod istim uvjetima iu istoj mjeri kao i prethodni vlasnik nekretnine od državne registracije prijenosa vlasništvo zgrade (zgrada, građevina).
Ako se imovina nalazi na zemljištu u vlasništvu prodavatelja o pravu stalnog (trajnog) korištenja, a kupac (u skladu s člankom 20. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije) ne može dobiti zemljište na ovom pravu, a drugo kao osoba kojoj je prošlo pravo trajnog (trajnog) korištenja zemljišta u vezi sa stjecanjem zgrade (zgrade, građevine), u skladu sa stavkom 2. članka 268. stavkom 1. članka 271. Građanskog zakonika Ruske Federacije), može formalizirati svoje pravo na zemljišnu parcelu sklapanjem ugovora zakup ili kupnju u vlasništvu na način propisan stavkom 2. članka 3. Zakona o stupanju na snagu Zakona o zemljištu Ruske Federacije (Savezni zakon Ruske Federacije od 25. listopada 2001. br. 137-FZ). U skladu s točkom 2. članka 35. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, maksimalne dimenzije površine dijela zemljišta koje zauzima zgrada, struktura, struktura i potrebne za njihovo korištenje utvrđuju se sukladno stavku 3. članka 33. Zakona o zemljištu Ruske Federacije na temelju standarda za dodjelu zemljišta odobrenih u utvrđenom postupku. specifične vrste aktivnosti ili pravila korištenja zemljišta i razvoja, upravljanje zemljištem, urbanističko planiranje i projektnu dokumentaciju. Kao što je navedeno od strane Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, pri razmatranju sporova koji se odnose na primjenu odredbi stavka 3. članka 552. Građanskog zakonika Ruske Federacije i stavka 1. članka 35. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, definiranje prava kupca nekretnina koje se nalaze na zemljištu koje nije u vlasništvu prodavatelja, sljedeće ,Kupac zgrade (strukture, strukture) nalazi se na zemljištu u vlasništvu prodavatelja na pravo zakupa, od trenutka registracije prijenosa vlasništva nad takvom nekretninom stječe pravo korištenja zemljišta koje zauzima zgrada, struktura, struktura i potrebno za njihovo korištenje na pravo zakupa, samostalno da li je ugovor o zakupu između kupca nekretnine i vlasnika zemljišta izvršen u skladu s utvrđenim postupkom. Na primjer, državna registracija prijenos vlasništva nad zemljištem iz sastava državnih zemljišta tijekom njihovog otuđenja, državna registracija tereta (ograničenja) državnog vlasništva nad zemljištem i transakcija s takvim zemljištem.
U skladu s člankom 10. članka 3. Zakona o donošenju ZEMLJIŠNOG KODEKSA Ruske Federacije, prije razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem nije potrebna državna registracija državnog vlasništva nad zemljištem za raspolaganje zemljištem u vlasništvu države. Istovremeno, prema člancima 6. i 13. Zakona o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom (izmijenjeni i dopunjenim saveznim zakonom od 09.06.2003. Br. 69-FZ), državna registracija prijenosa prava na objekt nepokretnosti, njegova ograničenja (teret) ili transakcije s Nepokretnu imovinu moguće je podložno državnoj registraciji prethodno stečenih prava na ovaj predmet u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine i transakcijama s njime. Sudska praksa (Odluka Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 11 od 24. ožujka 2005. "O nekim pitanjima vezanim za korištenje zemljišnog zakonodavstva") utvrdila je da se navedene vrste državne registracije provode bez državne registracije u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine i transakcija prethodno nastale državno vlasništvo nad zemljištem, jer prema stavku 2. čl. 214 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zemljište (zemljište) koje nije u vlasništvu građana ili pravnih osoba je državna imovina. Međutim, ova odredba sudske prakse vas ni na koji način ne štiti od mogućeg zahtjeva registracijskog tijela da dostavi dodatne dokumente (na primjer, izvadak iz registra državne imovine). Istodobno, nismo se ni dotakli registracije, na primjer, prava na zemljišne parcele dodijeljene državnim poduzećima ili poljoprivrednicima.
Svatko, čak i povremeni sudionici tržišta nekretnina - treba imati na umu da je svaka nekretnina (kako nas zakon ispravno usmjerava) - jedinstven, tako da ne može biti standardne registracije transakcija nekretnina. Naše zakonodavstvo nije univerzalno i sastoji se od brojnih referenci koje samo stručnjaci mogu koristiti i primjenjivati.
S naše strane, možemo vam samo preporučiti da se ozbiljno pozabavite pripremom i proučavanjem transakcija s nekretninama, a posebno zemljištem, i ako je vaš cilj brzo dobiti željeni rezultat bez trošenja previše truda, pružite ga profesionalcima

Pogledajte videozapis: 8. Pravna zaštita životinja: relevantni kriteriji i ograničenja / Oslobođenje životinja (Ožujak 2019).

Ostavite Komentar