Popularni Postovi

Izbor Urednika - 2019

Kako dobiti djelić domovine

Danas, mnogi developeri i investitori, pogotovo inozemni, imaju jasnu ideju da jednostavno nema slobodnog zemljišta na primarnom tržištu u moskovskoj regiji

Nakon što su nekoliko puta pokušali dobiti zemljište od općinskih vlasti određenog okruga, prisiljeni su ići na sekundarno tržište, gdje su cijene znatno porasle tijekom posljednjih nekoliko godina. Na primjer, cijena zemljišta s vrstom dopuštene uporabe za poljoprivredu u prvoj liniji Kijev autoceste, 30 km od Moskve Ring Road, već doseže 000 po sto četvornih metara.
Ako uzmemo u obzir zapadnjačko iskustvo, onda tradicionalno postoji kada pružamo dobar poslovni plan za izgradnju postrojenja ili stvaranje poljoprivrednog poduzeća, država je spremna dodijeliti zemljište pod povlaštenim uvjetima ili osigurati profitabilne rate. U Moskvi regiji je daleko od takve prakse. Iako, kao što je istaknuo Martin Shakkum, voditelj Državnog odbora Dume za industriju, graditeljstvo i visoke tehnologije, postoji puno slobodnog ne-privatnog zemljišta u Moskvi regiji, na primjer, u brojnim državnim tvrtkama, vojnim poduzećima, itd.
"Sada u cijeloj moskovskoj regiji ima na desetke tisuća hektara neiskorištenog državnog zemljišta. Zbog nestašice stambenog prostora, on bi trebao biti uključen u cirkulaciju putem besplatnih ponuda, međutim to se ne događa. izbor zemljišta za izgradnju, u kojem ponude ne provodi, ili iznajmljuje, "- rekao je Shakkum.
Po zakonu i praksi
Glavni zakon kojim se uređuje postupak dodjele zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu je Zemljišni zakon Ruske Federacije. Postoji nekoliko članaka koji opisuju ovaj postupak. Suština se svodi na činjenicu da postoje samo dva glavna načina dodjele zemljišnih parcela: ili održavanjem tendera (tendera, aukcija) za prodaju zemljišnih parcela ili prava na zakup zemljišta, ili prethodnim odobrenjem lokacije objekta. Aukcije, koje bi po zakonu trebale biti glavni distributeri zemljišta, praktično se ne provode. "Takva niska razina natječaja posljedica je nedostatka novca koji bi država mogla izvršiti geodetske poslove, pružiti im inženjersku infrastrukturu i druge pripreme prije prodaje", komentira Martin Shakkum.
Kao što pokazuje statistika, u ukupnom volumenu transakcija prodaja zemljišta na dražbi je samo 6%. U Moskvi regiji, ta brojka može biti čak i manje. Glavnina zemljišnih parcela prodanih na aukcijama nalazi se u naseljima i osigurava se uglavnom za potrebe individualnog stanovanja i izgradnje seoskih kuća.
Otvorene aukcije za prodaju zemljišta u predgrađima za cijelo vrijeme bilo je samo četiri, držali su fond imovine MO. Međutim, osim ovih aukcija, u Moskvi se održavaju lokalne aukcije koje organiziraju općine. U pravilu, oni nisu široko pokriveni, jer je većina njih zatvorena, iza kulisa. Na takvim dražbama obično se postavlja zemljište iz zaliha ili fond za redistribuciju zemljišta. Parcele dolaze ovamo nakon odbijanja bivših vlasnika prava stanovanja, a skladište uključuje i zemljišta koja su povučena od vlasnika zbog neuporabe parcela za njihovu namjenu. Manje se često na lokalnim aukcijama pojavljuju lokalni ugovori o zemljištu.
U pravilu, na svim aukcijama zemljište se daje u zakup."Prema statistikama, udio u zakupu zemljišnih parcela iznosi 86% od ukupnog broja transakcija i 98% ukupne površine zemljišta koja su uključena u gospodarski promet", rekao je Martin Shakkum. Takvi su podaci karakteristični za trenutnu situaciju na tržištu, jer prema zakonu, nekoliko godina kasnije, vjerodostojan zakupac može otkupiti zemljište pod zakupom. U Moskvi regiji je pravilo po kojem mnogi kupci velikih količina zemljišta. "Često se koristi shema zaključenja preliminarnog ugovora o zakupu. U ovom slučaju, zemljište se ne prodaje, već se prenosi na dugoročni ili kratkoročni zakup. Ponekad su i uvjeti najma vrlo neprofitabilni. Zatim se zaključuje da stanodavac ima povlašteno pravo na kupnju parcele, te se time obračunava cijena zemljišta aukcija ", - kaže zamjenik predsjednika ruske zemljišne unije Anton Belyakov.
Specifičnosti rada lokalnih aukcija je vrlo jednostavna. "Zainteresirani gospodarstvenici u dogovoru s relevantnim dužnosnicima, ali češće su sami dužnosnici kupci tih parcela kako bi ostvarili skuplje troškove. Na takvim dražbama sudjeluju ili lažne strukture ili se dražba odvija na papiru. kaže Anton Belyakov. "Ako dolazite sa strane, onda vam se može ponuditi da iznajmite određene parcele uz cijenu blizu tržišta, kao zemljišnu parcelu, a na mjestima koja su slabo privlačna po svojim prirodnim obilježjima", nastavlja njegova opća ideja. Direktor Geo razvoja Maxim Leshchev.
Kao rezultat toga, da biste dobili komad zemlje na primarnom tržištu, to jest, legalno od države, u Moskvi regiji danas je gotovo nemoguće. Za poslove s zemljištem na primarnom tržištu potrebni su ozbiljni lobisti koji bi mogli organizirati sudjelovanje na jednoj ili drugoj aukciji. "U pravilu, prosječni lobisti su povezani s upravom. Ako govorimo o vrlo velikom i tekućem dijelu, ovdje su uključeni političari. Na primjer, prije nekog vremena na autocesti Rublevskoye u središtu Česnokovskog proveden je dio (nekoliko stotina hektara) - lobisti su bili vrlo visoke razine federalne strukture. Odluka o takvim područjima se uzima na samom vrhu ”, - dijeli informacije Belyakov.
Imate priliku
Ipak, još uvijek je moguće dobiti dio državnog zemljišta u moskovskoj regiji po manje ili više skromnoj cijeni, čak i bez izravnog odnosa s vlastima. Trenutno postoji nekoliko načina za kupnju zemljišta bez sudjelovanja na dražbi. Prvi je kupnja zemljišnih udjela, u pravilu, od seljaka s naknadnom dodjelom u obliku zemljišnih parcela protiv takvih zemljišnih udjela. Istina, uvijek postoji rizik da ga u budućnosti nećete moći registrirati kada kupite dionicu. "Postojao je slučaj kada je vlasnik udjela u zemljištu na jednom od farmi obavijestio novine o svojoj namjeri da toj dionici dodijeli zemljište, izabrao mjesto po vlastitom nahođenju, naručio plan i razdvojio parcelu. Ali Federalna registracijska služba ga je odbila registrirati jer Prema zakonu, odluka o dodjeli zemljišne čestice trebala bi se donositi samo na glavnoj skupštini vlasnika zemljišnih udjela, što je potvrdio i sud “, rekla je Alla Lyagina, direktorica pravne službe IntermarkSavills. Međutim, prema njezinim riječima, u istim slučajevima u drugim okruzima ovlaštena tijela državne registracije registriraju takva područja.
Osim toga, "mnoga poljoprivredna poduzeća gotovo u cijelosti otkupljuju veliki zemljoposjednici, pa stoga udjeli koji se dijele u prirodi mogu biti dostupni, recimo, u klancu, nizini ili će se protezati u uski pravokutnik", upozorava Maxim Leshchev, "ali ako postoji mogućnost zanemarivanja udjela u naravi i dobivanja potvrde o vlasništvu.
Drugi način je mogućnost prijenosa prava iz prethodno sklopljenih ugovora o zakupu na zemljište koje je u državnom ili općinskom vlasništvu. No, tu je i nekoliko nijansi."U skoroj budućnosti stupit će na snagu zabrana dodjele prava na zakup zemljišta u vlasništvu jedinstvenih poduzeća. Danas, kada se sklapaju ugovori o najmu, posebnu pozornost treba posvetiti toj točki", kaže Martin Shakkum.
Drugi val pljačke
U potrazi za tekućim, jeftinim državnim zemljištima u moskovskoj regiji, poduzetnici su nedavno počeli privlačiti raider strukture. Zapravo, sada postoji redistribucija uvjetno zakonito stečene zemlje uz pomoć zakona. Mehanizam u zakonodavstvu, posebice u Saveznom zakonu "o prometu poljoprivrednog zemljišta", vrlo je strogo reguliran. Na primjer, utvrđeno je uglavnom pravo na kupnju poljoprivrednog zemljišta za subjekte Ruske Federacije ili općine, ograničena maksimalna veličina ukupne površine poljoprivrednog zemljišta, koje može biti u vlasništvu jednog građanina ili jedne pravne osobe.
Čak i prije usvajanja zakona, u posljednjih 20 godina, a posebno od 2000-ih, kupci dionica na sve moguće načine pokušali su dobiti više zemljišta bez razmišljanja o registraciji. Zakon koji je stupio na snagu jasno je reguliran kako bi se dokumenti za te dionice doveli u red. Oni koji to nisu učinili na vrijeme sada moraju platiti.
"Raidersi ne žele kupovati dionice, jer u ovom slučaju moraju biti registrirani, što je skupo i dugotrajno, ali moraju izdati punomoć za upravljanje dionicom i rizikuju jer se punomoć uvijek može opozvati, što je već bilo predmet brojnih sporova na sudovima." od trenutka smrti ravnatelja prestaje djelovati, a ovdje je već potrebno riješiti pitanja nasljeđivanja itd. “, kaže Alla Lyagina. "Neuspjeh u skladu sa zahtjevima zakona, na primjer, nepravilne registracije, višak volumena registriranog zemljišta po jednom pravnom subjektu, podrazumijeva potrebu otuđenja zemljišta koje je stečeno kršenjem zahtjeva zakona", dodaje Martin Shakkum.
Kao što Anton Belyakov primjećuje, zapravo, napadači napadaju napadače. "Strukture koje pokušavaju odabrati prethodno polu-legalno dodijeljeno područje obično su pravno pametne, imaju administrativne resurse i pristup snagama sigurnosti. Takve tvrtke pronalaze prilike za analizu prethodno sklopljenih transakcija, kako bi pronašle pravne nijanse u njima koje bi mogle priznati ovu transakciju kao beznačajnu" - kaže on. Prema njegovim riječima, u ovom slučaju sklapa se ugovor s jednim od bivših vlasnika dionica (ako se radi o poljoprivrednom zemljištu), objašnjava mu se da je transakciju učinio neprofitabilnom i nije dobio dovoljno i postoji mogućnost da se djelomično vrate sredstva. "Počinju ga financirati, on djeluje kao tužitelj na sudu na odgovarajućoj razini, transakcija se priznaje kao beznačajna, a zemljišne parcele se redistribuiraju: prvo, zemljište ide u redistribucijski fond, a zatim se udaljava onima koji su zainteresirani", navodi Belyakov. Prema njegovim riječima, moguće je da je u slučaju Vasily Boyko iz WFTU, ovaj program je korišten - napad jednog Raider na drugi.
Kao rezultat toga, trenutno je moguće kupiti zemlju od države, ali rizici i posljedice toga su nepredvidivi. U potrazi za jeftinošću, možete skupiti ogroman broj problema koji će se morati riješiti putem sudova. Za investitore i investitore koji nemaju potrebnu moć lobiranja, jedina prihvatljiva opcija je otići na druga područja ili na sekundarno tržište. Istina, potonji također ima sjenovitu nijansu, pa kada se transakcija provodi, mnogi odjednom unajmljuju nekoliko odvjetnika i transakcija se provodi ako je to veliko područje, ponekad i do godinu dana.
Praksa aukcija pokazala je da ona zapravo ne funkcionira, jer ih vlada vrlo rijetko organizira - navodno zbog nedostatka sredstava.Kako bi se nekako povećati promet zemljišta i izaći iz sjene, na sljedećoj sjednici Državne Dume je na rasporedu za razmatranje sljedeći nacrt zakona, dizajniran za rješavanje ovog problema. Izrađivači dokumenta, od kojih je jedan Martin Shakkum, objasnili su da ovaj zakon uspostavlja popis slučajeva u kojima je zemljište predviđeno za gradnju bez nadmetanja. Osim toga, uspostavlja se mogućnost pripreme dokumentacije o planiranju teritorija i dokumenata geodetskih radova na trošak zainteresiranih osoba i uklanja nerazumna ograničenja u prometu zemljišnih čestica.

Pogledajte videozapis: Stazama domovine: Div(n)a Grabovica - Žlijeb (Listopad 2019).

Загрузка...

Ostavite Komentar