Popularni Postovi

Izbor Urednika - 2019

Metar trik

Analiza aktivnosti realtors. Tvrdio je da je kupnja i prodaja nekretnina moguća i potrebna samo uz sudjelovanje nekretnina. Posrednik će vam pomoći uštedjeti vrijeme, trud, a možda i novac. I što je najvažnije - "nije bačen s realtor"

Međutim, praksa pokazuje da se vrijeme gubi, a snaga i novac. Osim toga, realtor može lako i "baciti".
Novi porez na imovinu
Naknada za posredovanje u prometu nekretnina obično se izračunava na temelju njezine vrijednosti. Danas, u segmentu kupnje i prodaje stanova, u prosjeku iznosi 2-6% iznosa transakcije. Klasična alternativa je “alternativa”: osoba prodaje jedan stan i istovremeno dobiva drugu stanicu s malom razlikom. Pretpostavimo da je prosječna cijena svake je 0 tisuća (uobičajeni Moskva "dvushka"), to jest, ukupan iznos transakcije je 0 tisuća.Čak i na minimalnu stopu (2%), realtor naknadu treba biti tisuća. Ispostavlja se da je naknada koju plaća klijent nešto kao porez na prodanu i / ili kupljenu nekretninu. Pa, u redu, postotak iznosa transakcije uzimaju posrednici na mnogim tržištima. Jedino je pitanje adekvatnost. tisuća za privatnu osobu - iznos je ozbiljan. U teoriji, takvi visokokvalitetni profesionalci koji mogu učiniti nešto što klijent ne može, ili koji imaju posebne resurse, sposobnosti, itd., Trebaju uzeti taj novac za posao, a zapravo u tome - njihove natprirodne sposobnosti - pokušavaju uvjeriti. kupci. I često uspiju. Čarobne riječi “dobiti pomoć u BTI”, “prikupiti dokumente u stambenom odjelu”, “provesti pretraživanje na posebnim bazama podataka”, itd., Impresivne su za mnoge klijente.
Međutim, ako bi znali što se krije iza svega toga, vjerojatno bi radije radili većinu posla.
To je ono što su agencije za nekretnine preuzele za: pronalaženje kupca / prodavatelja, prikupljanje dokumenata, provjeru pravne čistoće kupljenog stana, organiziranje transakcije (sudjelovanje u pregovorima, sklapanje kupoprodajnog ugovora, pohađanje javnog bilježnika, u banci itd.) Ali kako bi pronašli kupca, dovoljno je oglašavati se na internetu ili u novinama "Od ruke do ruke", pronaći prodavatelja - naprotiv, gledati oglase u istim izvorima.
Aleksej Aleshko, privatni broker: 95% svih stanova prodanih na tržištu - izravno ili preko agenta - uvijek se pojavljuju u novinama "Od ruke do ruke", "Stan, kućica, ured" do danas. Također možete koristiti novu internetsku bazu podataka WinNER. Svatko ima pristup - samo 2000 rubalja. mjesečno.
Ako ne budete lijeni i provedete samo pola sata dnevno gledajući oglase u novinama i na internetu, možete uštedjeti na traženju opcija. Prema stručnjacima, unajmljeni agent za nekretnine će djelovati na isti način i neće moći ponuditi ništa drugo. Pronalaženje kupca uopće nije problem: on se oglašavao (besplatno ili za pare) - i primao pozive. Opterećenja nekoliko puta odgovoriti na mobilni telefon "svaki šupak"? I spasio na ovom -5 tisuća, također, naprezanje? Naravno, potraga za kupcem / prodavateljem je popraćena prikazom vašeg stana i pregledom predloženih. No, čak iu ovoj fazi, prisutnost realtor uopće nije potrebno: trebali biste gledati i pokazati, u pravilu, previše. Što se tiče općeg pojma pretraživanja, on još uvijek ne funkcionira “kupiti vrijeme”: ako na tržištu nema potrebnih opcija, onda posrednik neće ništa pomoći.
Sada o prikupljanju dokumenata.
Da, u redu na BTI radi dva komada papira morat će sjesti. A za izvadak iz kućne knjige i potvrdu o nepostojanju dospjelih neplaćenih obveza po najmu također ćete morati ići tamo gdje je to potrebno.No, sve ove "brašna" su one tisuće koje bi morale položiti posrednika. Pa, ako je apsolutno nepodnošljivo, možete dati ovjerenu punomoć članu obitelji. Usput, realtor bez vaše punomoći neće učiniti ništa.
U agencijama za nekretnine sve ove operacije obavljaju polaznici, kuriri su ljudi koji nisu realtors. Međutim, upravo te operacije dovode lavovski dio ukupne naknade do nekretnina. I klijent će i dalje sudjelovati na ovaj ili onaj način u svemu - za vlastiti novac.
Sada postoji provjera pravne čistoće kupljenog stana, pregovori o uvjetima transakcije (slijed otkaza, premještanje, prijenos novca, itd.) I, naravno, izvršenje kupoprodajnog ugovora. Stručnjaci preporučuju u ovoj fazi još uvijek koristiti usluge realtor, iako, ako želite, sve to može biti učinjeno samostalno, štedi znatna sredstva.
Gulnara Rakhmangulova, izvršna direktorica Tactic & Practitioner agencije za nekretnine: Naša tvrtka pruža savjetodavne usluge u području poslovanja s stambenim nekretninama klijentima koji žele samostalno pripremiti i provesti kupnju, prodaju ili zamjenu svog stana, bez obzira na njihovo iskustvo u nekretnine. Trošak savjetovanja o kupnji / prodaji stana je 10 tisuća rubalja, a kompleks konzultantskih usluga za kupnju / prodaju je određen na 40 tisuća rubalja.
Ako odbacimo sve "glupi" dio realtor rad (pokazuje, pogleda, rad s oglasima, itd.), Onda je njegova kvalificirana komponenta privlači točno 10-40 tisuća rubalja, to jest, 0-1600, a ne na sve tisuća.
Djelitelj nekretnina
Ima dovoljno ljudi koji su spremni platiti nekretnine na tržištu. Čini se da za 2-6% transakcija Realtors bi doslovno lizati takve klijente. Ali zapravo je sve drugačije.
Alisa Nikolskaya, kolumnistica za online novine Vzglyad: Naslijedio sam stan u metropoli Universitet. Budući da ne namjeravam živjeti tamo, odlučio sam ga prodati preko agencije i pokupiti još jedno na prikladnije mjesto za mene. Obratio sam se agenciji "BEST Real Estate". Potpisali smo ugovor na tri mjeseca - gospoda agenti su rekli da će ovo vrijeme biti više nego dovoljno za sve. Uzeli su mi 0 - rekli su da će novac ići na smještaj podataka o stanu u različitim bazama podataka, te oglašavanje, te predujam na račun naknade agentu. Po primitku su uzeli dokumente o stanu i ključeve. Tada je vrijeme stalo. Moji pokušaji da saznam da li se nešto radi, nisu okrunjeni uspjehom: agent za nekretnine nije podigao slušalicu ili rekao da "sada ne može ništa reći". U takvim jalovim pregovorima potrošeno je tri mjeseca. Čak ni ne znam je li nekome pokazala stan ili ne. Na dan isteka ugovora, otišao sam u agenciju da pustim papire u stan i raskidam ugovor.
Tada je Alice dala dokumente i ključeve, ali agencija nije vratila novac. Evo kako je Mikhail Gorokhovsky komentirao ovu situaciju, predsjednik komisije za najbolja potraživanja za nekretnine: Na kraju ugovora za pružanje usluga klijentu se izdaje akt o završenom poslu koji može prihvatiti i platiti po stopi ili ne. U tom slučaju, klijent se može obratiti komisiji za pritužbe. A ako postoji i najmanja sumnja da je obim obavljenog posla previsok, razlika će se odmah vratiti klijentu, a krivci će biti kažnjeni. Šteta je što je nezadovoljni Alice tako krotko otišao. Naš ugovor sadrži podatke o odboru za podnošenje zahtjeva i odboru za zaštitu potrošača Moskovske udruge trgovaca nekretninama. Šteta je što klijenti rijetko čitaju dokumente.
Ili evo još jedne prilično uobičajene verzije jednostavne zarade na klijentu.
Alexey Aleshko: Klijent zove agenciju, a oni mu kažu: "Dođite k nama, potpišite ugovor, napravite plaćanje unaprijed, a mi ćemo pokupiti apartmane za vas."Odgovor klijenta u 99% slučajeva: nema stanova - nema plaćanja unaprijed. Odmah se nudi posebna opcija. Klijent izgleda - voli. Potpisuje dva ugovora: jedan s prodavateljem - daje mu unaprijed, drugi - agenciji za pružanje usluga. U ugovoru s agencijom postoje točke zahtjeva za odabranu opciju, iako zbog toga što su potrebni kada je određeni stan već tamo nije vrlo jasno. No, u očekivanju kupnje, to se obično ne razmatra, kao i činjenica da određeni stan koji se kupuje nije naveden u ugovoru. Klijent uplaćuje akontaciju agenciji. Tada se prodavatelj predomisli i preda klijentu predujam, ali agencija ne vraća novac, transakcija je propala bez njegove krivnje, a on ne odbija ispuniti svoje ugovorne obveze, odnosno spreman je dalje tražiti stan. I ovdje, neočekivano, prethodno izostavljena kao beznačajna klauzula ugovora s agencijom kaže da agencija nudi 5-10 mogućnosti izbora - ako ih kupac odbije, onda ne dobiva novac natrag, ali agencija smatra da je ugovor ispunjen.
Inače, klijent najčešće sklapa ugovor o pronalaženju stana i servisiranju bez posebne opcije. Ispostavlja se da je, nakon što je izvršio akontaciju za usluge agencije po određenoj opciji koja mu odgovara, klijent zapravo postaje talac formalnog sporazuma, prema kojem mu ista isplata neće biti vraćena. Ne, oni će, naravno, biti vraćeni ako agencija ne može ponuditi 5-10 opcija stanova koje "ispunjavaju zahtjeve". Pa, pružit će vam. Samo će usklađenost biti upravo neodređeni, nespecifični zahtjevi koji su navedeni u ugovoru. Kao rezultat toga, klijent ili jednostavno gubi iznos unaprijed, ili iz beznađa će biti prisiljen napraviti neprofitabilnu kupnju. Ako je agent doveo klijenta u "prodani" stan, to ne znači da je stan općenito na prodaju: može se već prodati, a agent s vlasnikom zarađuje na taj način, ne može se uopće prodati, već jednostavno pripada dioničarskom agentu prevaranta. Uredi su se pojavili na tržištu koji zarađuju novac samo na taj način: bez prodaje jednog stana, imaju stabilan i oslobođen od poreza dohodak (uostalom, predujam, u pravilu, ne prolazi kroz računovodstvene dokumente).
Mikhail Gorokhovsky: Ako posrednik istovremeno pruža nadoknadu uslugama i prodavatelju i kupcu u jednoj transakciji, tada nastaje sukob interesa. Jer nije jasno čije interese zastupa realtor. U mnogim zemljama to je zakonom zabranjeno. Ali u Rusiji ne postoji zakonska zabrana. Imamo, nažalost, uobičajenu praksu.
Nina Kuznetsova, generalna direktorica agencije MIAN - Agencija za nekretnine: Prvo, nitko ne može prisiliti klijenta da potpiše ugovor pod uvjetima koji su očito štetni za njegova prava, odnosno kupac ima pravo ne potpisati takav ugovor ili zahtijevati promjene u njemu. Drugo, prema zakonu "o zaštiti prava potrošača", potrošač ima pravo odbiti izvršiti ugovor o obavljanju poslova (pružanje usluga) u bilo koje vrijeme, uz plaćanje izvođača stvarnih troškova nastalih u vezi s ispunjavanjem obveza iz ovog ugovora. To jest, ako agencija potvrdi (što je vrlo problematično), koja je, prema popratnim dokumentima, potrošila 2.000 obećanih zaloga na izvršenje određenog ugovora s ovim klijentom, onda su postupci agencije legitimni. U svim drugim slučajevima, ako klijent odbije usluge agencije, kao iu slučaju da klijent nije odabrao željeni stan (pružio je uslugu na neprimjeren način), agencija mu mora vratiti novac.
Još jedan vrlo čest razvod smatra se iz nekog razloga ne prijevarom, već "kršenjem profesionalne etike". Radi se o održavanju prave vrijednosti transakcije od klijenta.To jest, osim iznosa dospjele provizije, realtor dobiva razliku između cijene koju je dao klijentu i stvarne cijene. Primjer je priča iz pisma našeg čitatelja.
Agenciji za promet nekretninama je naloženo da jedan stan i sobu u zajedničkom stanu pretvore u jedan od većih stanova. To jest, napraviti ekvivalentnu razmjenu. Agencija se nosila sa zadatkom: prodala je imovinu našeg čitatelja i kupila mu stan u Butovu. No, slučajno, nakon zaključenja transakcije, ispostavilo se da je stan kupio klijent za 0 tisuća jeftinije nego njegov stari životni prostor. To je, naravno, iznimka, a ne pravilo: većina kupaca manje ili više adekvatno procjenjuje tržišnu situaciju. Međutim, vrlo često se nalazi "lijeva" dobit na klijentu u iznosu od -30 tisuća.
Takvi Realtors već dugo razrađuju tehniku ​​uvjeravanja kupaca. Primjerice, dvjema nepažljivim ženama, majkama i kćerima, jedan pametan realtor kupio je stan na najvišem katu, bez ikakvih popusta. Kupce je dobio u dizalo 15-kata zgrade. Žene su same pritisnule gumb "14" na panelu dizala, otišle na podest, vidjele da se stubište ne zaustavlja na tom mjestu, već ide gore, na najviši kat. Pogledali smo stan - svidjelo mi se sve. Apartman kupljen. Kada su kupci dobili ključeve i došli do kupljenog stana, ispostavilo se da je ona na gornjem katu. Samo kuća je korak, dio ulaza 15-kata, i dio-14-kata. U njihovom slučaju, 14. kat bio je posljednji, 15. gumb na ploči dizala bio je "glup", a stepenice su vodile do tehničkog poda. Kad su nazvali agenta za nekretnine, rekao je da je sve upozorio.
Raširena tehnika je "oplemenjivanje" infrastrukture oko stana koji se prodaje. Često, kupac plaća pažnju ne samo na stanovanje, ali i na "kvalitetu" susjeda, čistoću u stubištu, sigurnost, itd. dan "nije bljesnuo", krevet u vrijeme posjeta kupca na ulazu je tepih, stavljen cvijeće, stol s "vratarima" ...
Dobro spavajte: čvrsti odgovori
Jedna od glavnih prednosti u provođenju transakcije u kojoj sudjeluje nekretnina, koju agencija za nekretnine aktivno gura u svojim oglasima, jest da će iskusni i savjesni realtor cijeniti pravnu čistoću kupljenog stana i štititi od rizika. Međutim, u stvarnosti se to rijetko događa.
Gulnara Rakhmangulova: U osnovi, provjera pravne čistoće stana provodi se analizom dvaju dokumenata - arhivskog izvoda iz kućne knjige i izvoda iz USRR-a (Jedinstveni državni registar prava na nekretnine i transakcije s njim). Izvadak iz kućne knjige sadrži podatke o svima koji su ikada registrirani u ovom stanu, odnosno možete razumjeti tko bi mogao imati prava na njega. Izdvajanjem iz USRR-a možete saznati o sastavu vlasnika, o prisutnosti tereta, koliko je puta s ovim stanom napravljen posao, a ako je mnogo puta preprodan, to bi moglo poslužiti kao signal da ga se ne može steći. Ako je stan primljen u nasljedstvo, možete kontaktirati javnog bilježnika i on će vam dati informacije o nasljednicima. Najčešće, informacije u ovim dokumentima su istinite, ali nijedna agencija za nekretnine neće vam pružiti puno jamstvo pravne čistoće.
Realtor svibanj ne provjerite ništa, ali jednostavno reći klijentu: ček je učinio - dobro spavati. I to se događa da realtor će pogledati dokumente, ali neće biti u mogućnosti ispravno ih procijeniti. Aleksej Alesko: Na tržištu ima mnogo ne samo neiskusnih, nego apsolutno nepismenih i nekvalificiranih agenata. Čak i ako mu pokažete komad papira, još uvijek nećete ništa razumjeti u njemu.
Anton Mitrofanov, generalni direktor Agencije za nekretnine "Stambena strategija": Izraz u ugovoru "agencija za nekretnine odgovoran je za transakciju" ne znači ništa. Agencija je odgovorna za transakciju, njeno spajanje i vođenje, kao što je u njegovim vlastitim interesima. Ali ni na koji način neće biti odgovoran za posljedice u obliku tužbe za poništenje transakcije. Klijentu možemo samo preporučiti da se suzdrži od kupnje nekretnine, koja je u nedoumici, podnošenjem izvješća o provjeri dokumenata i okolnosti koje se odnose na stan. Što se tiče odgovornosti za posljedice transakcije, prikladno je zatražiti od države (posebno od Savezne registracijske službe), koja potvrđuje legitimnost i zakonitost kupoprodajnog ugovora svojim službenim pečatom, čime se potvrđuje njegova nespornost. Iako u praksi, odmah skriva glavu u grmlju, dajući vlasnicima i tvrtkama za nekretnine da se sami nose s problemima.
Nina Kuznetsova: Nažalost, prema važećem ruskom zakonodavstvu, agencija za nekretnine ne može biti odgovorna za transakciju, stoga svi preporučujemo da naši kupci-kupci osiguraju rizik od gubitka imovinskih prava. Ako su rizici kupca osigurani, u slučaju da je transakcija kupnje i prodaje priznata kao nevažeća, trošak stana bit će isplaćen osiguravajućem društvu.
U slučaju bilo kakvih problema s klijentom, prouzrokovanih krivnjom posrednika u prometu nekretnina i rezultirajućih materijalnih gubitaka, agencija za promet nekretnina ima građansku odgovornost. To je, klijent kroz sud može oporaviti od agencije iznos naknade, iako ne uvijek u potpunosti. Troškove izgubljenog apartmana agencija neće vratiti.
No, Realtors pokušavaju pobjeći od takve odgovornosti.
Alexey Aleshko: Mnoge velike agencije prisiljavaju klijente u određenoj fazi da potpišu dokument "o nepredstavljanju zahtjeva". Naime, kada su se sve stranke dogovorile, klijent se već opustio, kliznuo je neki čin u hrpi drugih papira, koji je pametno formulirao, rekavši: "Nemam nikakvih pritužbi na izvođača radova", "više neću tvrditi". Ako klijent odbije potpisati ovaj papir, transakcija se jednostavno ne odvija.
Ime vlasnika
Naravno, na tržištu ne rade šarlatani i oni koji napuštaju školu. Postoje mnogi profesionalci koji cijene svoje dobro ime i ugled. U isto vrijeme, napominju stručnjaci, vjerojatno će se pojaviti u lošoj kvaliteti usluge u velikoj i popularnoj agenciji koja se stalno oglašava pod svim kutovima.
Anton Mitrofanov: U velikim agencijama ima više prometa. No, više posla, barem od "jednokratnih" agenata. Mogu si priuštiti da gube kupce u serijama, znajući da će sutra drugi doći na poziv zombija u novinama.
Rijetko je da je u velikim agencijama stvarna kontrola organizirana upravo zbog kvalitete transakcija koje obavljaju agenti. Jedino što menadžment obično slijedi je da agent ne radi "lijevo" i ne nosi naknadu za tvrtku.
Alexey Aleshko: Mnogi agenti koji su nedavno postali agenti za nekretnine shvaćaju da to nije njihova profesija. Dakle, glavna stvar je da se brzo skine baka i vrati se u svoj DaVnopateryansk. Naravno, nisu zainteresirani ni za svoj osobni ugled na tržištu nekretnina, ni za ugled agencije koja ih je zaposlila.
Kako kontrolirati kvalitetu usluga na tržištu nekretnina? Neki nude povratak na licenciranje.
Anton Mitrofanov: Licenciranje nije lijek za privlačenje visoko kvalificiranih kadrova na tržište nekretnina. Većina prijevara u stanu dogodila se tijekom razdoblja obveznog licenciranja. Preporuke rješavaju mnogo više od obojenog papira na zidu sale za sastanke.
Veronika Pankova, predsjednica Odbora za zaštitu prava vlasnika nekretnina Moskovske udruge trgovaca nekretninama (IDA): Otkazivanje licence je loše, vrlo loše! Očito, netko je trebao destabilizirati tržište. U nedostatku toga, glasao sam za obvezno certificiranje svih tvrtki koje pripadaju IDA-u - to je najmanje što možemo učiniti. Uz licenciranje bilo bi više poretka.
Nina Kuznetsova: Licenciranje bi spasilo klijente od neprofesionalnih posrednika i jednostavno prevaranata. Osim toga, uvjeren sam da bi se tržište nekretnina u Rusiji moglo aktivnije razvijati ako se usvoji zakon o prometu nekretninama, što bi vrlo jasno reguliralo standarde za pružanje usluga u vezi s nekretninama, zahtjeve za profesionalne tržišne sudionike i njihovu odgovornost.
Mnogi sudionici na tržištu vjeruju da morate licencirati-potvrditi ne agencija u cjelini, ali svaki realtor pojedinačno, kako bi se povećala osobna odgovornost stručnjaka.
Konstantin Aprelev, potpredsjednik ruskog udruženja trgovaca nekretninama: Potrebno je osigurati pristup profesiji za sve agente i brokera pojedinačno kroz članstvo u nacionalnim profesionalnim udruženjima.

Pogledajte videozapis: Zaboravite na vagu i metar, OVAJ trik otkriće vam za sekund da li ste se ugojili (Kolovoz 2019).

Ostavite Komentar